L’évaluation du prix d'un bien immobilier
Parce que le marché de l'immobilier est entaché de toutes les imperfections, surtout parce qu'il n'y a pas deux biens immobiliers identiques, le prix d'un bien existant ne peut pas découler d'un processus simple de marché comme la Bourse pour les valeurs mobilières. On connaît en gros quatre méthodes: la comparaison, la formule hédoniste, la valeur intrinsèque et la capitalisation. Les experts les utilisent toutes les quatre, sachant bien qu'aucune n'est juridiquement incontestable.
Les quatre méthodes attribueraient toutes le même prix à un bien donné, si le marché était parfait et si les agents économiques étaient tous identiques et rationnels. Les statisticiens savent bien que cette ennuyeuse perfection n'est ' ni présente, ni en vue, donc que leur science n'est pas menacée dans son emploi.
Il faut déjà remarquer que le prix d'un bien peut n'être pas le même, selon qu'il s'agit de le reproduire à l'identique (après destruction accidentelle), de le vendre à un instant donné ou de le conserver pour en tirer un revenu. Cette distinction est connue en matière d'héritage. Elle vient d'être rafraîchie en matière d'ISF: doit-on évaluer sa résidence principale comme un logement vide ou occupé (avec une décote de quinze à vingt pour cent)? Le fisc préférait évidemment le premier cas, le Conseil d'État vient de préférer le deuxième. Avis aux riches!
La formule hédoniste, la plus sophistiquée statistiquement, est développée par Bernard Thion dans l'article suivant. Il ne sera question ici que des trois autres. Ce sont des méthodes essentiellement pratiques, donc indissociables de leurs bases matérielles et de leurs sources.
APPROCHE PAR COMPARAISON
Elle consiste à attribuer à un bien le prix auquel s'est vendu récemment un bien comparable. On raisonne généralement en francs par mètre carré, mais c'est un usage très français; les anglo-saxons raisonnent plutôt sur le nombre de pièces. Le terme «comparable» ouvre déjà la porte à de nombreuses interprétations, chaque aspect d'un bien immobilier étant apprécié différemment par les intéressés.
Les notaires de France gèrent un fichier national, contenant environ un million de transactions réelles passées. Ce fichier enregistre 350000 transactions de plus par an, soit le tiers des mutations à titre onéreux. La couverture est inégale, d'une région à l'autre: Paris, Lyon, Nice, Toulouse et quelques autres grandes villes contribuent généreusement. Le Nord et l'Ouest sont moins motivés.
Chaque mutation est accompagnée d'une fiche descriptive volontaire (sans valeur contractuelle) en plus du DHN (Document Hypothécaire Normalisé). La banque de données retient soixante critères descriptifs. Seuls les notaire sont accès à cette banque, par télématique. Ils ont donc la responsabilité de juger de la comparabilité du bien qu'ils évaluent et de ceux que la banque fournit. Ils considèrent que la comparaison n'est pas significative s'il y a moins de dix transactions utilisables dans la banque. Trente leur paraît optimal. Plus supposerait un élargissement de la notion de comparabilité, complété par une méthode quantitative pour tirer une statistique de l'échantillon (cf. formule hédoniste, article de Bernard Thion).
Les notaires de Paris et des départements limitrophes publieront bientôt (juin 1996) un CD-ROM contenant une banque de données similaire. Elle sera beaucoup plus riche en raison de l'abondance des transactions dans leur zone d'action. Le CD-ROM
Figure n°1 : "Façade-rideau" : technique préconisée par Le Corbusier.
Reposant sur des transactions enregistrées, la méthode par comparaison souffre d'un décalage dans le temps: environ 170 jours. Cela met les chiffres du printemps en service à l'automne. En 1990, les prix ainsi estimés auraient été gravement surévalués.
On peut assimiler à la comparaison la méthode facile qu'utilisent quelques assujettis à l'ISF: corriger le prix d'acquisition (prouvable) par un indice d'évolution aussi spécifique que possible. Ici, les parisiens sont avantagés: leurs notaires publient des indices de prix depuis plus de quinze ans, par arrondissement (dans Paris) et par département ou commune importante (en périphérie).
APPROCHE PAR LA VALEUR INTRINSÈQUE
Cette deuxième approche consiste à évaluer le coût de reconstruction de l'immeuble à l'identique. Il faut évidemment ajouter un correctif, puisqu'un immeuble ancien n'est jamais réellement « état neuf ». Le coût de construction est connu des entreprises de bâtiment, puisqu'elles doivent soumissionner à des appels d'offres à prix fermes pour obtenir des contrats. Il leur est permis de ne pas forfaitiser certains postes, par exemple le comblement de carrières souterraines, mais c'est l'exception.
Ce n'est pas aussi simple qu'il y parait, car la construction (surtout en France!) est assujettie à une réglementation effroyablement complexe, changeante et pénalisante. On n'a plus le droit de construire avec les techniques, les normes de sécurité (sur le chantier) et les normes de confort (dans l'immeuble fini) des années cinquante. On ne saurait tout simplement pas refaire les moulures 1900 au plafond, les dorures du grand siècle, etc. Quand on essaie, pour se plier aux exigences des Bâtiments de France dans un site protégé, le coût est effrayant et sans rapport avec le plaisir qu'en retire l'utilisateur de l'immeuble.
La valeur intrinsèque ne répond pas à la question, primordiale, de la valeur foncière. Elle ne considère que la (re)construction sur le même terrain, supposé disponible. Sachant que ce terrain représente 15% du prix de vente d'un logement en banlieue, 50% dans les plus beaux quartiers et jusqu'à 90% à Tokyo, la lacune limite sérieusement l'intérêt de la méthode. En fait, elle est surtout utilisée par les experts des assurances après un sinistre.
Cette méthode subit les mêmes critiques que les indices du coût de la construction. Les propriétaires bailleurs, qui indexent leurs loyers sur l'indice Insee
du coût de la construction (le seul légal, avec celui du coût de la vie), se plaignent de la non représentativité de l'indice. Il concerne la construction, pas la conservation ni le fonctionnement. Il ne contient pas la valeur foncière.
APPROCHE PAR LA CAPITALISAMON
Sachant que ce logement rapporte un loyer brut de dix mille francs par mois, et qu'il est considéré comme « normal » qu'un logement rapporte 6 %par an, ce logement vaut deux millions. C'est aussi simple que ça. Quand un expert doit évaluer le prix d'un bien occupé, logement, commerce ou usine, il ne manque jamais de capitaliser le revenu brut pour obtenir un point d'évaluation.
La faiblesse est naturellement constitué par la notion de « rendement normal ». Par tradition, il est de l'ordre de 10% pour les bureaux et les commerces (murs seuls, sans le fond). Il était de 6 % pour les logements, mais
Figure n°2 : Les transports font la valeur d'un emplacement.
On peut raffiner la méthode en remplaçant la simple règle de trois ci-dessus par l'actualisation, par un coût d'opportunité du capital susceptible d'évoluer dans le temps, d'un flux futur de trésorerie. En immobilier commercial, les baux sont normalement renégociations tous les trois ans, alors qu'ils ne le sont normalement pas dans les pays anglo-saxons. L'estimation peut donc être faussée si le bail a été signé en période de flambée. C'est le cas des bureaux en région parisienne actuellement: les occupants renégocient durement ou s'en vont. La manœuvre inverse est interdite: on ne peut qu'indexer le loyer sur un indice officiel.
Le rapport entre le revenu et le capital demeure une indication sérieuse. Quand VALS (Aide au Logement Social) est devenue utilisable par les étudiants logeant en « chambre de bonne» ' les loyers et les prix des dites chambres ont doublé.
La méthode a donné lieu à des dérapages qui sont maintenant devant les tribunaux. Il y a une dizaine d'années, le produit d'investissement miracle était le studio en résidence de tourisme. il rapportait 18 000 francs par an, net, le propriétaire disposant en plus d'un droit d'occupation gratuite pendant plusieurs semaines par on. Au nom de
la règle des 6 %, il n'était pas ridicule de vendre ces studios 300000 francs et plus, alors que la valeur intrinsèque était à peine plus de la moitié. Ces studios se vendent maintenant 120000 à 160000 francs, les propriétaires assignent les promoteurs en tromperie, la jurisprudence se cherche. Même si les promoteurs sont condamnés, cela ne condamnera pas la méthode: le rendement était bien réel à l'époque de la vente. Le promoteur n'est pas responsable du retournement de la conjoncture. L'est-il de la saturation du marché ? Pas vraiment. Cette leçon devrait être méditée par ceux qui s'apprêtent à investir dans les résidences pour étudiants, sous prétexte de défiscalisation.
RÉSEAUX
Les économistes ne verront guère de différence philosophique entre les quatre méthodes. On peut toujours convertir un flux en stock, et réciproquement. Le prix du marché ne peut pas durablement s'écarter du coût de revient, la concurrence y veille. Les agents économiques étant informés, les fluctuations passées et futures sont prises en compte pour corriger l'apparence immédiate.
Les quatre méthodes existent parce que le marché est imparfait. Il y a aussi, chez l'agent économique, une diversité de critères d'appréciation dont la théorie ne rend pas compte: on achète un appartement pour se loger, mais on compte bien faire une plus-value en le revendant. Enfin il y a le fisc, qui traite différemment les plus-values et le revenu, la résidence principale, la résidence secondaire et les placements locatifs. Rien que pour cela, quatre méthodes, ce n'est finalement pas trop.
Pierre Morichau (Ensce 1967) d'après les actes du colloque INIR, Bordeaux, mai 1995
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