Le sol n'est pas un bien économique comme les autres. il est à la fois public et privé. « La maison appartient à celui qui la regarde » disait Lao Tseu. Le sol a une valeur d'usage en même temps qu'il est producteur de plus-value. On assiste à deux phénomènes dont les modèles macro-économiques ne savent pas rendre compte de façon satisfaisante. D'abord, la dualité dans l'évolution des marchés: les prix augmentent le plus vite dans les zones où ils sont déjà les plus élevés, tandis qu'ils régressent dans les zones où ils étaient déjà bas, alors que la logique économique voudrait un phénomène de vases communicants. Ensuite, il y a la « bulle spéculative», qui porte le prix au-dessus de la valeur« fondamentale» et appelle à terme une correction. L'inertie et le coût élevé de transaction devraient décourager les amateurs d'aller-retour bénéficiaire, donc le décollage de la spéculation.

Lorsque la bulle se dégonfle, le propriétaire n'accepte pas de revenir au prix d'avant. Il attend la prochaine bulle, sauf cas de force majeure. Le marché se gèle, alors que les besoins demeurent. Un cycle engendre le suivant. Cette observation suggère une politique interventionniste des pouvoirs publics, pour constituer des réserves à utiliser à contre cycle, et pour infléchir l'évolution des prix par la fiscalité. On peut aussi libéraliser l'usage du sol, avec l'espoir que davantage de terrains constructibles rendront le marché fluide et sage. Cette dualité des visions fracture les partis politiques de l'intérieur plus encore qu'elle ne les divise à l'extérieur. Il y a les archaïques et les modernistes, les passifs coupables de rétention et les spéculateurs assoiffés du sang des autres. C'était Albin Chalandon, Ministre

Si l'on écarte une telle intervention, il ne reste plus qu'à redessiner le cadre juridique et fiscal de façon à réconcilier les intérêts public et privé. Le premier problème est celui de la récupération des plus-values foncières induites par les travaux effectués par la collectivité ; dit autrement, il s'agit de faire payer les équipements par les propriétaires des terrains dont la valeur augmentera du fait des équipements nouveaux. On a beaucoup réfléchi, on a préparé moult réformes, mais rien n'y fait: l'impôt foncier est d'autant plus léger que le terrain est bien placé et vaut cher. Dans une déclaration récente, le Ministre du Budget a précisé qu'il ne fallait pas « confondre vitesse et précipitation » et a demandé une rallonge budgétaire d'un milliard de francs pour affiner l'enquête foncière en fonction des différentes catégories de contribuables. Complexité, quand tu nous tiens...

L'article L- 110 de notre code de l'urbanisme dit que le territoire est le patrimoine commun de la nation. L'article 17 de la déclaration des Droits de l'Homme et l'article 544 du code civil détaillent le « droit inviolable et sacré » du propriétaire, sans l'assortir d'obligations sociales dans l'usage de la propriété. La constitution allemande le fait et devrait nous servir de modèle.

Il ne faut pas espérer que le problème disparaisse, ou simplement s'estompe, avec le temps: qui, de nos jours, ne rêve d'échanger ses points de retraite par répartition contre quelques mètres carrés constructibles, à la valeur inviolable et sacrée? Une grande réforme juridique, financière et fiscale est urgente. Mais les louables tentatives de 1962, 1967, 1975 et 1982, qui ont toutes fini honteusement dans un lointain cimetière des éléphants, ne sont pas faites pour encourager les initiatives.

Vincent Renard (Ensce 67) Directeur de recherches