Le crédit représente aujourd’hui un enjeu majeur de la sphère immobilière. Alors que nous assistons aujourd’hui à une baisse durable des taux du marché (au vu d’une échéance politique présente dans tous les esprits, qui oserait imaginer que les décideurs jouent avec le feu du crédit au risque de se brûler sur l’autel du tribunal médiatique ?), tous les acteurs peuvent y trouver leur compte pour peu qu’ils adaptent leurs stratégies à cette situation inhabituelle. Oublions donc un instant les inévitables dossiers immobiliers de nos magazines préférés, pour mieux comprendre qui peut tirer profit de ces fameux taux à 3% !

Pour vous, emprunteurs des années 2000 à 2003

A situation exceptionnelle, action immédiate : Mr G. a emprunté en 2002, 400000€ sur 20 ans pour acquérir une charmante maison de ville dans le bon 18eme de Paris. Mr G. rembourse chaque mois une échéance de 2860€ pour un coût résiduel d’achat de 583800€ sur 17 ans. Ce que Mr G. ignore, c’est qu’il dispose de toutes les qualités pour bénéficier d’une proposition beaucoup plus avantageuse : un bien qui a pris une valeur incontestée, un salaire élevé et récurrent, la preuve de sa capacité à rembourser durablement des échéances élevées. Mr G. trouverait aujourd’hui une proposition allégeant sa charge globale de 100000€, réduisant à la fois sa durée de remboursement de 2 années et sa mensualité de 200€…pour peu qu’il accepte de changer de partenaire bancaire.
Bravo, les Mr G., vous êtes déjà indéniablement les grands gagnants de la hausse spectaculaire des prix de l’immobilier, il ne vous reste plus qu’à transformer l’essai du crédit renégocié. Rêvons un peu et imaginons que tous les crédits contractés entre 2000 et 2003 soient renégociés, ce ne serait pas moins de 2 Milliards d’euros qui pourraient être réinvestis dans une relance de la consommation courante ou des achats de biens durables…

A ceux qui achètent ou veulent acheter

Pas de précipitation, montrez vous sous vos plus beaux atours pour tirer le maximum de profits de cette opportunité conjoncturelle. Si vous disposez d’un bon revenu (50K€ nets annuels sont souvent un seuil de déclenchement de taux préférentiel ), d’un CDI avec période d’essai révolue, d’un apport personnel sur un compte épargne correspondant à au moins 5% de l’achat, de relevés de compte créditeurs, il ne vous reste plus qu’à vous alléger des quelques petits crédits consommation éventuels avant d’aller voir un spécialiste. Très en vogue dans les pays anglo-saxons où ils traitent plus de 50% des offres de prêt, ces experts sauront vous dénicher la banque qui correspond le mieux à votre profil et qui est la plus « agressive » sur le marché au moment de votre recherche. Vous optimiserez ainsi à votre choix durée de remboursement et échéance, taux fixes et variables capés, tout en conservant une extrême modularité de remboursement.

Pour ceux qui investissent (SCI…) ou défiscalisent (de Robien, ZRR, SCPI..)

Existe-t-il encore des limites aux possibilités d’investissement ? Les pratiques classiques de l’analyse du taux d’effort et de l’endettement à 33% semblent reléguées aux oubliettes. On leur préférera les notions d’analyse compensée, de différentiel revenu-charge et de reste à vivre qui autorisent une souplesse inhabituelle. Cela ouvre la porte à tous les scénarii d’investissement à l’heure où crédit bas, défiscalisation et rentabilité des placements se conjuguent pour le plus grand profit des investisseurs avisés. Une fois de plus, tout se jouera sur la qualité de présentation à votre nouveau partenaire bancaire et vous pourriez être surpris de voir jusqu’à quel taux d’endettement on peut monter!

Pour ceux qui possèdent leur résidence principale

Heureux propriétaires, dormez sereins dans vos chaumières ; de bulle, il n’est point question, les sommités de l’INSEE nous l’assurent... Profitez de votre capital pour agrandir votre cadre de vie, si vous le désirez : un bel appartement vendu dans un marché très haut représente un apport spectaculaire dans une nouvelle transaction ; votre banquier y sera très sensible et vous accueillera à bras ouvert pour le crédit du différentiel. Et pas d’inquiétude, les prêts relais vous aideront à optimiser la double négociation de l’achat et de la vente.

Pour nos amies les banques

Quelle fantastique opportunité de conquête et d’innovation dans l’univers ultra concurrentiel du crédit immobilier ! 30 acteurs rivalisent d’ingéniosité pour proposer des produits collant au plus près aux attentes d’un marché de plus en plus averti. Du simple taux fixe (7 à 30 ans !), aux taux révisables capés 1, 2, 2,5 ou 3 toute la palette des produits hybrides a récemment vu le jour, mixant taux et durée pour « customiser » au plus près les niches marketing à fort potentiel. La négociation s’élargit souvent à des domaines connexes (assurances, gestion de compte, frais de dossier, transfert de comptes, remboursement anticipé, différé …) !

Pour ceux que j’ai oublié

Qu’ils m’excusent et n’hésitent pas à m’appeler ; nous ferons un nouvel article à partir de leurs réactions…quand les taux feront de nouveau l’actualité. Bien entendu, toute médaille a son revers : la hausse récente des prix de l’immobilier handicape fortement de nombreuses couches sociales dans leurs recherches de primo accession. Là encore, les réponses des politiques et du monde bancaire doivent être à la hauteur des enjeux : offrir des solutions dignes de ce nom, créer les conditions d’une solidarité trans-générationnelle et assurer une cohésion sociale du logement.

Bonne réflexion !